Sądowa egzekucji z nieruchomości obejmują różne tryby dochodzenia roszczeń wierzycieli w drodze przymusowej: 1) egzekucja z nieruchomości sensu stricto; 2) uproszczona egzekucja z nieruchomości; 3) egzekucja z ułamkowej części nieruchomości. Przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się również do egzekucji: 1) z użytkowania wieczystego; 2) z lokalu stanowiącego odrębną własność; 3) z własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego; 4) ze statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego; 5) przez sprzedaż przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego.
Pojęcie nieruchomości
Nieruchomościami w rozmienienia art. 46 § 1 kodeksu cywilnego są to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z powyższej definicji wynika, że prawu naszemu znane są trzy rodzaje nieruchomości, tj. części powierzchni ziemskiej, czyli grunty; budynki trwale z gruntem związane, zwane nieruchomościami budyniowymi, oraz części takich budynków; obecnie dotyczy to tylko lokali, dlatego nieruchomości te nazywamy nieruchomościami lokalowymi.
Właściwość komornika w sądowej egzekucji z nieruchomości
W sądowej egzekucji z nieruchomości podstawowym kryterium właściwości komornika jest położenie nieruchomości. Jeżeli nieruchomość jest położona w więcej niż jednym okręgu sądowym – wyboru dokonuje wierzyciel wszczynający egzekucję. Obecne w konsekwencji zmian regulacji dotyczących rewiru komorniczego, jakie nastąpiły na gruncie pozakodeksowych przepisów o komornikach i egzekucji sądowej. Na skutek tych zmian, wynikających z art. 759¹ KPC, oraz art. 10 ust. 1 o komorniku sądowym prawo wyboru komornika nie ma zastosowania do spraw: 1) o egzekucję z nieruchomości; 2) o wydanie nieruchomości; 3) o wprowadzenie w posiadanie nieruchomości; 4) o opróżnienie pomieszczeń, w tym lokali mieszkalnych, z osób lub rzeczy; 5) w których przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio.
Wszczęta przez kolejnego wierzyciela
Wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych; poza tym ma te same prawa co pierwszy wierzyciel. W takim przypadku komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o przyłączeniu się wierzyciela do egzekucji. Mogą się pojawić takie przypadki, gdy nieruchomość niema prowadzonej księgi wieczystej to wniosek składa się do zbioru dokumentów. W konsekwencji do nieruchomości może się toczyć tylko jedno postępowanie. Także jeżeli wnioski pochodzą od kilku wierzycieli, choćby zostały one złożone z racji położenia tej nieruchomości w różnych okręgach sądowych. Jeżeli wniosek o wszczęcie egzekucji dotyczy nieruchomości, z której egzekucja jest już prowadzona przez innego komornika, należy przesłać wniosek temu komornikowi, zawiadamiając o tym wnioskodawcę.