Hipoteka łączna zwykła to rodzaj hipoteki zwykłej z tą różnicą, że wierzytelność zabezpieczona jest przez stworzenie obciążenia na więcej niż jednej nieruchomości kredytobiorcy. Bank jako zabezpieczenie traktuje tę nieruchomość, którą przy jego pomocy jest kupowana. Z kolei przy hipotece łącznej zabezpieczeniem jest również dodatkowa inwestycja. Nieruchomość ta może należeć do kredytobiorcy, ale także do jego rodziny lub osób trzecich, jeśli nie posiada on w zanadrzu dodatkowego mienia wolnego od kredytów. W drugim przypadku wnioskujący musi uzyskać odpowiednią zgodę na obciążenie wskazanej nieruchomości hipoteką lub jej właściciel musi razem z nim przystąpić do kredytu. Żadna z nieruchomości nie może być obciążona długiem. Ponadto niektóre banki nie biorą pod uwagę też nieruchomości będących własnością spółdzielczą. Najbardziej znaną formą hipoteki łącznej jest hipoteka umowna łączna, która zabezpiecza zarówno obecne wierzytelności, jak i przyszłe. By ją ustanowić, niezbędny jest akt notarialny lub pisemne oświadczenie złożone pod rygorem nieważności.
Przepisy hipoteka łączna
Hipoteka łączna zwykła uregulowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece w art. 76 ust. 3 – w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna). Hipoteka łączna nie jest jedną hipoteką obciążającą różne nieruchomości, lecz że są to dwie lub więcej hipotek, które dzięki obciążeniu kilku nieruchomości zwiększają pewność uzyskania zaspokojenia z nieruchomości dla wierzyciela hipotecznego. Każda z obciążonych nieruchomości gwarantuje zapłatę całej wierzytelności do wysokości pełnej sumy hipotecznej.
Zalety hipoteki łącznej zwykłej
Jedną z istotnych zalet takiego finansowania jest zdecydowanie brak wkładu własnego. Zgodnie z rekomendacją „S” wydaną przez KNF w 2014 r., bank może udzielić kredytu na 80 proc. wartości nieruchomości (LTV). Oznacza to, że pozostałe 20 proc. musimy pokryć z własnej kieszeni. Niekiedy niektóre banki zgodzą się na 10 proc. wkładu własnego, ale tylko przy pokryciu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W wypadku hipoteki łącznej da się to jednak pominąć. Dodatkową nieruchomość wolną od obciążeń, bank potraktuje jako nasz wkład własny, ale w zamian obciąży ją hipoteką, aby się na niej zabezpieczyć. Jeśli jesteśmy w posiadaniu nieruchomości, którą np. otrzymaliśmy w spadku, nie musimy obawiać się odkładnia dodatkowych kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych na wkład własny. Takie oszczędności możemy przeznaczyć również na remont i/lub wykończenie mieszkania, ponieważ banki nie skredytują wszystkich naszych pomysłów, a jedynie te podstawowe. Jeżeli natomiast problemem jest zbyt mała wartość nieruchomości w stosunku do wysokości kredytu, hipoteka łączna może pomóc nam otrzymać pozytywną decyzję kredytową w banku. Dodatkowa nieruchomość obniży poziom LTV (loan to value – współczynnik pomiędzy wysokością kredytu a wartością jego zabezpieczenia), co może korzystnie wpłynąć na niestandardową ofertę ze strony banku- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Wady hipoteki łącznej
Bank obciążając hipoteką łączną zwykłą drugą nieruchomość, będzie mógł dowolnie rozporządzać, którą nieruchomość w razie problemów ze spłatą kredytu wykorzysta w celu odzyskania swoich należności. Banki sprawdzają naszą zdolność i wiarygodność kredytową, aby zbadać nasze możliwości spłaty kredytu. Jeśli mimo wszystko wpadniemy w kłopoty finansowe i nie będziemy w stanie spłacać naszego zadłużenia, bank może ściągnąć należne środki nie tylko z naszej nieruchomości, ale także osoby trzeciej, która zgodziła się na obciążenie jej hipoteką. Należy uznać, że rozporządzanie tymi nieruchomościami jest ograniczone, gdyż sprzedaż czy zmiana przeznaczenia jest utrudniona i wymaga specjalnej zgody banku. Należy poruszyć również zagadnienie dodatkowych kosztów związanych z wyceną dwóch nieruchomości i wpisaniem hipoteki do Księgi Wieczystej. Bank zażąda ubezpieczenia obu nieruchomości, jest to obowiązkowy produkt przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. W przypadku hipoteki łącznej koszty zwiększają się zatem podwójnie, jakkolwiek ubezpieczenie nieruchomości powinno traktować się raczej jako zabezpieczenie własnego majątku.