Nie przejmą mieszkania za niewielkie długi, gdyż przepis Tarczy 3.0 art. 1 ustawy z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 dodał do ustawy kodeks cywilny nowy przepis. Minister Sprawiedliwości uzasadnia, że w szczególnie w trudnym czasie pandemii koronawirusa trzeba dbać, by Polacy, którzy wpadli w finansowe kłopoty, nie stracili dorobku życia. Dlatego przygotowało w ramach kolejnego pakietu rozwiązań „Tarczy antykryzysowej” nowe przepisy antylichwiarskie. Skończą się przypadki, gdy pożyczka kilku tysięcy złotych prowadziła do przejmowania przez lichwiarzy nieruchomości wartej kilkaset tysięcy.
Jak było dotychczas
Zgodnie z orzecznictwem jeżeli przeniesienie własności nieruchomości następuje w ramach modyfikacyjego porozumienia stron, określonego w art. 453 k.c., obligacyjne i rozporządzające skutki umowy przeniesienia własności nieruchomości (art. 155 k.c.) należy łączyć z tym właśnie porozumieniem. Przeniesienie własności nieruchomości ma właśnie nastąpić w celu zwolnienia się przez dłużnika ze zobowiązania o pierwotnie oznaczonej postaci świadczenia i cel ten zostanie osiągnięty w wyniku skutecznego przeniesienia prawa własności na wierzyciela. Porozumieniem przewidzianym w art. 453 k.c. można objąć także świadczenie polegające na przeniesieniu własności nieruchomości przez pożyczkobiorcę w celu zwolnienia się z długu wynikającego z umowy pożyczki. Przepisy nie zawierały w tym zakresie ograniczeń, jedynie dłużnik, może się powołać na art. 388 k.c. Przesłanką zastosowania przepisu jest dysproporcja świadczeń, przy czym chodzi tu o różnicę obiektywną, a więc stwierdzaną według zewnętrznego kryterium pomiaru wartości – najczęściej cen rynkowych. Nie wystarczy także jakakolwiek różnica wartości, musi to być różnica rażąca.
Jak brzmi nowy przepis kodeksu cywilnego
Z treści przepisu art. 387¹. wynika, że nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby W przepisie wymieniono następujące przesłanki nieważności:
1) wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub
2) wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub
3) zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.
Czy na pewno nie przejmą mieszkania za niewielkie długi
Nowo wprowadzony przepis na pewno bardzo utrudni dotychczas trwający proceder przejmowania mieszkań od osób dotkniętych nadmiernym zadłużeniem. Ponieważ przepis uważa taką umowę za nieważną, gdy ewidentnie wierzyciel, chce zarobić na trudnym położeniu dłużnika i przejąć nieruchomość o znacznej wartości za niewielkie zadłużenie. Powyższe przesłanki zostały wymienione z użyciem funktora alternatywy nierozłącznej „lub”, co oznacza, że nawet w sytuacji, gdy wartość przenoszonej własności nieruchomości jest niższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych, to umowa taka będzie i tak nieważna, jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem przewłaszczenia nie będzie wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego. Takie rozwiązanie służyć ma uniemożliwieniu dowolnego kształtowania wartości nieruchomości, na potrzeby danej umowy. Najlepiej korzystając z kredytów od podmiotów, które wcześniej nie stosowały, takich nietycznych praktyk, gdyż przebiegłe firmy pożyczkowe prędzej czy później znajdą furtkę na obejście tego przepisu.