Nadzabezpieczenie hipoteczne

2,6K

Nadzabezpieczenie hipoteczne, może wystąpić w stosunkach prawnych między dłużnikiem a wierzycielem gdy dochodzi do określenie przez strony wysokości zabezpieczenia. Dodatkowe, wyższe zabezpieczenie przewyższające wartość wierzytelności jest korzystne dla wierzycieli, którzy w ten sposób zapewniają sobie maksymalizację zabezpieczenia wierzytelności i skutecznej egzekucji. Nadmierne zabezpieczenie może doprowadzić do długotrwałego, faktycznego oraz gospodarczo nieuzasadnionego uzależnienia dłużnika od wierzyciela. Może prowadzić do pokrzywdzenia również innych wierzycieli tego samego dłużnika, którzy nie będą już w stanie zaspokoić swoich roszczeń.

Pojęcie nadzabezpieczenie hipotecznego

Należy przyjąć, że o nadmierności zabezpieczenia można mówić w sytuacji, gdy różnica między sumą hipoteki a wysokością zabezpieczonej wierzytelności jest znacząca z punktu widzenia ekonomicznego, tzn. powoduje zmniejszenie zdolności kredytowej właściciela nieruchomości a hipoteka nie jest potrzebna wierzycielowi w takim zakresie, nawet w razie przymusowej realizacji zabezpieczenia. Innymi słowy, wystarczy zwykłe przekroczenie granic koniecznych dla ochrony praw wierzyciela – H. Ciepła, w: H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa, s. 88; Ł. Przyborowski, Nadmierne, s. 263; T. Czech, Księgi, s. 764. Nadzabezpieczenie hipoteczne zostało uregulowane w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Hipoteka umowna w art. 68 ust. 2 – hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Hipoteka przymusowa w art. 110¹ – wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli z dokumentu tego nie wynika wysokość sumy hipoteki, suma hipoteki nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki.

Rodzaje nadzabezpieczenia hipotecznego

Nadzabezpieczenie hipoteczne może mieć charakter pierwotny albo wtórny. Nadzabezpieczenie pierwotne występuje wówczas, gdy już na etapie powstania hipoteki występuje nadwyżka sumy hipoteki w stosunku do kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Natomiast nadzabezpieczenie wtórne ma miejsce w sytuacji, w której po powstaniu hipoteki – wskutek spłaty części wierzytelności hipotecznej – pojawia się różnica między wyższą sumą hipoteki ujawnioną w księdze wieczystej a niższą kwotą zabezpieczonej wierzytelności (należności głównej) i roszczeń o świadczenia uboczne, jeżeli są objęte hipoteką (por. T. Czech, Księgi, s. 764; I. Heropolitańska, w: Ustawa, s. 206; I. Karasek-Wojciechowicz, Nadmierność, s. 53).

Żądanie zmniejszenia sumy hipoteki

Sąd wieczystoksięgowy, rozpatrując wniosek o wpis hipoteki, nie jest jednak uprawniony do oceny i badania, czy zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne. Zatem nie może oddalić wniosku o wpis hipoteki ze względu na to, że w jego ocenie suma hipoteki jest zbyt wysoka. Nie jest także uprawniony do oddalenia wniosku z powodu zbyt niskiej, w ocenie sądu, sumy hipoteki – Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, red. Konrad Osajda, rok 2019. Właściciel obciążonej nieruchomości może żądać, zmniejszenia sumy hipoteki. Uprawnienie to przysługuje z chwilą wystąpienia nadmierności zabezpieczenia. Jednakże wierzyciel hipoteczny nie musi się zgodzić na obniżenie sumy hipoteki. W przypadku braku zgody właściciel nieruchomości może wytoczyć powództwo przeciwko wierzycielowi o ukształtowanie stosunku prawnego przez zmniejszenie sumy hipoteki. Wyrok uwzględniający powództwo o ukształtowanie stosunku prawnego hipoteki ma charakter konstytutywny w zakresie, w jakim zmienia umowę stron ustanawiającą hipotekę. Ponadto stanowi podstawę do dokonania wpisu zmiany wysokości sumy hipoteki w księdze wieczystej.

Orzecznictwo

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku – I Wydział Cywilny z dnia 1 marca 2016 r. o sygn. akt I ACa 938/15 pojęcie nadmierności zabezpieczenia, o którym mowa w art. 68 ust. 2 KWU, nie zostało zdefiniowane, a zatem należy poprzez analizę konkretnego stanu faktycznego stwierdzić każdorazowo, czy chodzi o rażącą dysproporcję między wielkością obciążenia a wartością zabezpieczonej wierzytelności. Należy zatem badać konsekwencje ustanowionego zabezpieczenia in concreto, zważywszy też na relacje dłużnika i wierzyciela, wielkość zadłużenia i stan majątku dłużnika. Kryteria takiej wartościującej oceny pozostawiono orzecznictwu, choć wydaje się uprawnione posiłkowanie się przy tej ocenie treścią art.110¹, który wskazuje na sumę hipoteki (nowej) przymusowej nie wyższej niż 150 % zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami ubocznymi.