Rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W dniu 20.2.2011 r. weszła w życie nowelizacja przepisów o hipotece, która wprowadza nową instytucję – uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym uregulowaną w art. 101¹-101¹¹ ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Instytucja ta ma umocnić pozycję prawną właściciela w przypadku, gdy wygasa hipoteka, która obciąża przysługującą mu nieruchomość. Istota tej instytucji polega na tym, że w chwili wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Rozwiązanie to umożliwia właścicielowi nieruchomości rozporządzenie tak powstałym miejscem hipotecznym poprzez ustanowienie na nim nowej hipoteki, bądź przeniesienie w to miejsce – za zgodą uprawnionego – którejkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Powyższa regulacja niesie za sobą wiele doniosłych konsekwencji dla obrotu hipotecznego. Jedną z nich jest odejście od bezwzględnej zasady posuwania się hipotek naprzód, zwanej także zasadą sukcesji hipotecznej. Zasada ta oznaczała, że w przypadku obciążenia nieruchomości więcej niż jedną hipoteką i wygaśnięcia hipoteki, która nie ma najniższego pierwszeństwa, każda z hipotek o pierwszeństwie niższym niż hipoteka, która uległa wygaśnięciu, awansowała o jeden stopień w hierarchii, uzyskując wyższe pierwszeństwo. System posuwania się hipotek naprzód faworyzował zatem pozostałych wierzycieli hipotecznych, którzy stawali się beneficjentami zdarzenia od nich niezależnego (tj. wygaśnięcia hipoteki), którego nie brali pod uwagę w momencie ustalania warunków ustanowienia zabezpieczenia, nie przyznając w tym zakresie żadnej rekompensaty właścicielowi nieruchomości, który z reguły poprzez spłatę zabezpieczonej wierzytelności doprowadzał do wygaśnięcia hipoteki. Takie rozwiązanie jest krzywdzące dla właścicieli nieruchomości i stanowi nieusprawiedliwione uprzywilejowanie wierzycieli hipotecznych. Wprowadzenie do polskiego prawa hipotecznego uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym zasadniczo marginalizuje działanie uprzednio obowiązującej zasady sukcesji hipotecznej, nadając jej charakter względny i zapewniając tym samym właścicielowi nieruchomości wpływ na pierwszeństwo hipotek obciążających jego nieruchomość. Oznacza to, że wszelkie zmiany w zakresie pierwszeństwa hipotek od momentu ich ustanowienia uzależnione zostały od woli i zgody właściciela. Zasada posuwania się hipotek naprzód znajdzie zastosowanie jedynie wówczas, gdy właściciel nieruchomości zaniecha wpisania tego uprawnienia do księgi wieczystej lub skorzysta z niego w sposób wadliwy – Angelika Piestrak, Granice uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, rok 2015. Suma hipoteki, którą właściciel ustanawia lub przenosi na opróżnione miejsce hipoteczne, nie powinna przekraczać sumy hipoteki wygasłej. Jeżeli istnieją w stosunku do nieruchomości prawa przysługujące innym osobom mające pierwszeństwo równe lub niższe wobec uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, nie będzie potrzebna zgoda tych osób na ustanowienie lub przeniesienie hipoteki. Dopuszczalne jest bowiem, aby właściciel żądał wpisu nowej hipoteki albo przeniesienia istniejącej hipoteki na sumę wyższą niż suma wygasłej hipoteki, która zwolniła miejsce. W takiej sytuacji musi jednak liczyć się z uprawnieniami osób trzecich. Jeśli bowiem istnieją w stosunku do nieruchomości prawa przysługujące innym osobom mające pierwszeństwo równe lub niższe wobec uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, na ustanowienie lub przeniesienie hipoteki na wyższą sumę potrzebna będzie zgoda tych osób – Tomasz Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014.