Zajęcie nieruchomości małżonków następuje na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim. Dokonać może tylko pierwszej czynności egzekucyjnej, jaką jest zajęcie. Zajęcie nieruchomości małżonków jest czynnością złożoną z dwóch aktów: wezwania dłużnika, o którym mowa w art. 923 k.p.c., oraz jednoczesnego przesłania do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Następnie sąd wieczysto księgowy dokonana wpisu wszczęcia egzekucji z nieruchomości objętej majątkiem wspólnym dłużnika i jego małżonka. Sąd dokonuje wpisu w dziale III księgi wieczystej.
Odpowiedzialność małżonków na podstawie prawa rodzinnego
Zgodnie z art. 41 § 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka albo zobowiązanie jednego z małżonków nie wynika z czynności prawnej, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika. Nie jest dopuszczalne stosowanie domniemania faktycznego przy ustalaniu, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała za zgodą małżonka dłużnika (uchwała SN z dnia 18 marca 2011 r., III CZP 117/10, LEX nr 738031), gdyż okoliczność ta musi być wykazana przez wierzyciela za pomocą dokumentu urzędowego lub prywatnego. Zgoda małżonka może być wyrażona zarówno przed dokonaniem czynności, jak i równocześnie z jej dokonaniem. Wyrażenie zgody na dokonanie czynności prawnej przez drugiego małżonka sprawia, że wierzyciel jednego z małżonków może żądać zaspokojenia nie tylko z jego majątku osobistego, lecz także z majątku wspólnego obojga małżonków. Przepisy tego artykułu nie dotyczą odpowiedzialności za zobowiązania zaciągnięte przez jednego z małżonków w sprawach wynikających z zaspokajania zwykłych potrzeb rodziny, stosownie bowiem do art. 30 § 1 za takie zobowiązania małżonkowie są odpowiedzialni solidarnie. Chodzi tutaj o bieżące wydatki z zapewnieniem rodzinie mieszkania, takie jak zapłata czynszu, opłaty za światło, gaz, bieżące wydatki za artykuły żywnościowe.
Odpowiedzialność małżonków w rozumieniu prawa egzekucyjnego
Zgodnie z art. 776¹ § 1 tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko dłużnikowi pozostającemu w związku małżeńskim jest podstawą do prowadzenia egzekucji z majątku osobistego dłużnika, a także z określonych w tym przepisie składników majątku wspólnego, tj. pobranego przez niego wynagrodzenia za pracę lub dochodów uzyskanych z prowadzenia przez niego innej działalności zarobkowej oraz z korzyści uzyskanych z jego praw autorskich i praw pokrewnych, praw własności przemysłowej oraz innych praw twórcy. Wśród nich nie została wymieniona nieruchomość objęta majątkiem wspólnym małżonków, a zatem skierowanie egzekucji do takiej nieruchomości co do zasady wymaga uzyskania klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika. Tytułowi egzekucyjnemu wydanemu przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim sąd nada klauzulę wykonalności także przeciwko jej małżonkowi z ograniczeniem jego odpowiedzialności do majątku objętego wspólnością majątkową, jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności prawnej dokonanej za zgodą małżonka dłużnika. W postępowaniu przewidzianym w art. 787 KPC rozpoznaniu podlega także zarzut małżonka do osoby będącej dłużnikiem co do tego, że wierzytelność powstała przed powstaniem wspólności ustawowej albo że dotyczy odrębnego majątku dłużnika (art. 41 § 2 KRO), wskutek czego wierzyciel nie może żądać jej zaspokojenia na podstawie art. 41 § 1 KRO.
Sprzeciw do zajęcia nieruchomości małżonków
Jeżeli komornik dokona zajęcia nieruchomości będącej współwłasnością małżeńską na podstawie tytułu wykonawczego na jednego z małżonków, należy złożyć środek prawny w postaci sprzeciw do zajęcia nieruchomości. O sprzeciwie komornik niezwłocznie zawiadamia wierzyciela. W wyniku zawiadomienia wierzyciel powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości. Przystąpienie do kolejnej fazy egzekucji jest uzależnione od aktywności wierzyciela, bez uzyskania bowiem klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika komornik nie może podjąć dalszych czynności w tej sprawie. Jeżeli nawet małżonek dłużnika nie zgłosił sprzeciwu, a wierzyciel nie podjął kroków zmierzających do uzyskania tytułu wykonawczego przeciwko obojgu małżonkom, to postępowanie zostanie umorzenie z urzędu na podstawie art. 824 § 1 pkt 4. KPC.